持分土地、土地共有、現階段房價高漲,民眾到處尋找便宜房子,地上權住宅、工業住宅、零土地持分住宅因而受青睞,但是,土地共有、持分土地買這類房子並不會比較划算,下手前請先謹慎評估。

房地產是一項有趣的產品,它既符合人們居住上的情感安心需求,同時也具有投資功能。然而,土地共有、持分土地 房地產也是一項具有高度專業及資訊不對稱的投資商品,有許多枝微末節在購買時需要特別留意,例如今年廣泛被討論的地上權住宅、工業住宅,以及土地零持分住宅皆是如此。

今年以來,由於房價高漲,地上權住宅、工業住宅、土地零持分住宅,因價格較周遭平均行情低了2∼4成,受到買方青睞,加上在政府政策推波助瀾下,這些特定商品也大行其道。

但是,上述這3類住宅的設計條件其實是跳脫一般住宅的思惟與知識。例如,地上權住宅只能使用50∼70年,而且貸款條件較差;工業住宅可能有違法使用問題;土地零持分住宅即使住的是公寓,也要每月付租金給地主。這些產品迥異於一般住宅,甚至有些隱形成本隱含其中,在購買時都要仔細鑽研,免得以為買了高CP 值房子,其實是當了凱子卻不自知。

土地共有、持分土地 地上權住宅
土地共有、持分土地 增值低 轉手性差

今年以來在市場上很夯的地上權住宅,其實政府早在3年前就已開始推動開放相關產品。過去政府賣國有地遭輿論批評為賣祖產,因此目前大面積土地無法標售,只好轉往地上權發展,直至今年大鳴大放,許多地上權土地招標成功,使用年限也從50年延長至70年,大型建商如華固、冠德、吉美等紛紛推出地上權住宅。

由於台北市土地價格飆漲,進而推動房價高升,令許多自住型買方望之卻步,而地上權住宅最大優勢是便宜、租金報酬率高,但是沒有土地持分,雖然省了地價稅、土地增值稅負擔,卻仍須支付「地租」給建商,且貸款成數也低,使用期滿須拆屋還地且無增值性,都是購買地上權住宅要多留意之處。

土地共有、持分土地預付租金概念
土地共有、持分土地便宜進駐市中心

售價低於周遭行情的地上權住宅,其實是投資性大於居住持有需求。目前政府大多數的地上權土地都以開發為商用不動產
使用,少部分是以住宅產品對外銷售,而這類地上權住宅訴求低價、優質地段,吸引了不少大眾的目光,例如華固標下景美財訓所地上權土地,規畫推出4字頭房價產品,比起周遭新案開價7字頭,令許多消費者眼睛一亮,大喊便宜。

一般情況下,地上權住宅的確會比周遭便宜2∼3成。由於地上權住宅大多位於精華地段,買下等於是用較便宜的價格進駐到市中心。然而,土地共有、持分土地高力國際調研部董事李日寶開門見山的說:「地上權住宅持有者並沒有土地所有權,僅有房屋使用權,其實是預付租金的概念。」

舉例來說,假設地上權住宅1坪價格為30萬元,權狀20坪,總價就是600萬元。若將這600萬元視為租金概念,使用期限50年,每年租金就是12萬元,平均每個月租金1萬元。

土地共有、持分土地地租、房屋稅
土地共有、持分土地隱形成本要留意

國有地改採地上權標售後的第1個個案「吉美璞立」10月開賣,這是國產署去年7月所標售的地上權,位於民生東路巷內,地點靠近敦化北路、土地共有、持分土地松山機場,地理位置極佳。每坪開價120萬元,規畫為17∼35坪的飯店式住宅,總價2000萬起跳,使用期限50年,等於每年租金回收要40萬元以上才能打平,這還不包含每年須繳地租、房屋稅、管理費等其他費用。

地上權住宅雖然每年不用繳交地價稅,卻須繳交所謂的「地租」給建商。地租是以公告地價的2% 至10% 來計算,這是因為建商把權利金轉嫁到買方身上的關係。以實際案例來看,年繳地租也在數萬元上下,並不見得會比一般地價稅來得低,而且現在土地價格飆漲,表面上消費者雖然沒有繳土地增值稅與地價稅,實際上還是幫建商負擔了土地漲價成本。

從成本的角度來分析也不划算。李日寶說,同樣都是以公告地價為課稅基準,一般自用住宅地價稅的優惠稅率是千分之二,而地上權住宅的地租若以常見的5% 計算,地上權住宅是一般住宅的25倍,這些稅負的隱形成本鮮少被討論,若只看投報率3∼4%,的確會很令人衝動。

也有人會說, 先買下、收租金,之後再來轉賣。但是,地上權住宅不像一般住宅,因為沒有土地價值,轉手性較差。李日寶說,地上權住宅的概念類似權證,不論是自用或投資,價值都會隨著時間而流失,理論上,隨著屋齡增加,殘餘價值也會隨之降低。

土地共有、持分土地使用期限滿期
土地共有、持分土地須拆屋還地

然而,目前地上權住宅的實際成交情況卻非如此,由於一般住宅房價高漲、游資多,連帶使得地上權住宅價格竟然也有小幅攀升。但是,若是以投資置產的角度購入地上權住宅,假設第一手購入的租金報酬率預設為3∼4%之間,這樣的投報率仍優於店面型產品,但房價上揚後,其租金報酬率的優勢也會跟著消失。

雖然使用年限從50年拉長為70年,但是地上權產品沒有土地所有權,無法參與改建或都更,時間一到還必須拆屋還地,有違中國人「有土斯有財」的傳統觀念。更何況,房屋使用權能否續租,年限一到必須仰賴建商與政府溝通,50、70年之後的政府5政策誰也料不準,因此如果是以居住需求買下地上權住宅,須留意此點。

地上權住宅的貸款處理也是一大問題。永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示,先前經手過的地上權住宅,願意給予貸款的銀行,雖然多半仍以房貸方式辦理,不過貸款成數最高僅約6成,銀行所願意放款的成數比工業住宅還要低,甚至還有些銀行會以信用貸款來放貸給地上權住宅,利率至少3% 起跳,增加買方的利息支出。

不過,今年9月政府開放建物本身可單獨貸款,銀行較願意採納,等於為地上權住宅的貸款解套。然而,由於不溯及既往,今年9月以前取得的地上權產品無法適用,在購買時須特別留意。

土地共有、持分土地工業宅
土地共有、持分土地貸款不易可能還會被罰款

土地共有、持分土地前2個月,台北市政府對工業住宅動大刀,針對10件工業用地改成住宅出售的業者揮刀,包括遠雄等大型建商紛紛中箭,遭政府罰款。

市面上充斥的工業住宅雖然較一般住宅價格可便宜到2成,但是不僅購買後有違規使用之嫌,更重要的是工業住宅的貸款成數無法像一般住宅貸到8成,購買時不得不慎。

根據都市計畫法規定,為了都市發展的長遠規畫,劃分好各土地使用分區管制以方便管理,分為商業區、住宅區及工業區等。但由於台灣產業結構轉變,傳統工業區普遍都有閒置的問題,因此為了紓解住宅區、商業區用地的使用密度,同時促進工業土地的利用,都市計畫法施行細則第18條,開放申請甲、乙種工業用地,做為一般事務所、一般商業設施、廠辦、工廠等使用。

土地共有、持分土地房價低於均價2成
土地共有、持分土地但屬違規使用

中信房屋行銷部副理江龍名表示,這一類住宅雖被稱為「工業住宅」,實際上是「工業用地事務住宅」,工業區用地無法申請住宅建築執照,這些工業宅卻用來做為住宅使用,屬於違規使用,主管單位可以對此開罰。

雙北市工業住宅相當多,例如遠雄在內湖的遠雄藝朗、新北市的元氣大鎮,都是知名的工業宅違法使用案例,目前台北市已經針對幾個建商開罰,希望收到嚇阻效果。

為何工業住宅大行其道? 「便宜」是最大的優勢。江龍名分析,台北地區房價高漲,工業用地取得成本便宜,通常推出的建案單價會比鄰近住宅行情低1∼2成,讓許多消費者眼睛一亮,因此這幾年建商紛紛推出這類產品搶攻市場,在低於市場行情的支撐下,銷售狀況不差。

工業住宅在使用上也有優勢。由於工業區的道路寬敞,沒有商業區擁擠的感受,而且為了符合工業使用,土地共有、持分土地都是以工業廠房的標準來設計,從建築的角度來說比一般住宅堅固,且室內樑柱少又寬敞,通常不會有隔間,多半是以沒有裝潢的毛胚屋交屋,對於喜歡自行揮灑空間創意的消費者來說,是很適合的產品。

不過,講到工業住宅的劣勢,可能就比起優勢來得稍多。首先是法令問題,土地共有、持分土地工業區依法不得興建住宅,若違規使用政府將罰鍰6∼30萬元,而且採連續罰,因此使用者將面臨罰款的狀況。另外,由於工業住宅交屋多半是毛胚屋,不少案子有二次施工的違規問題,雖然不遭舉報時就安然無事,然而一旦遭舉報就需要恢復原狀,屆時可能有將整間房子拆除的情況發生。

土地共有、持分土地貸款成數至多7成
土地共有、持分土地優惠專案無法適用

更令人頭痛的是貸款問題。睿紳代書事務所代書陳永慶表示,一般來說,工業住宅因為便宜,購買族群多為首購族或收入較低族群,但是工業住宅的用地屬於乙種工業用地,又是違規使用,因此銀行放貸時的審核會較為嚴格,無論是貸款成數或是利率,都會比一般住宅的條件差。

「通常貸款成數最多7成,利率則比一般住宅來得高。」陳永慶說。再加上是違法使用,所以政府所有的優惠方案,例如青年安心成家方案、住宅補貼等,工業住宅都無法適用。

還有一項缺點是生活環境問題,由於地目屬工業用地,使用者仍可做為工廠使用,如果居住在這一類房子,鄰居把空間拿來當工廠使用,其實是合法使用,反而是當做住宅的人是非法使用,而這樣的生活環境相較於純住宅區會複雜許多。

有許多消費者以為工業住宅的水費、電費、稅率,都會比一般住宅來得高,其實,水電費部分,只要不是營業用途,費用等同於一般住宅,不會特別高。地價稅、房屋稅方面,如果使用執照所載用途為辦公室,實際上卻是供住家使用,依房屋稅條例規定是按住家稅率課徵房屋稅;地價稅則是只要提出自用住宅申請,也可適用千分之二自用住宅用地稅率來課徵,因此與一般住宅繳納稅費相同。

稅率可比照住宅
自住或投資因人而異

由於工業住宅的問題千頭萬緒,政府部門對此也是頭痛莫名,新北市曾經提出要讓區內所有工業住宅就地合法的政策,因反對聲浪太大而作廢,目前仍是且戰且走階段。

新北市第1樁從乙種工業用地變更為住宅的案例「金莊悅泉」,發生在2009年5月,須繳納代金給新北市政府,同時要負擔公設用地開發費用及後續15年管理維護代金,總計為2億多元,由全體住戶均分,如此是否合算,見人見智。

工業住宅適合做為自住或投資,要看個人需求。姑且不論違法使用問題,若不擔心環境問題、自備款又充足,或許可選擇工業住宅;若從收租角度來看,工業住宅價格低於周遭,在租金條件相同的情況下,用於收租會比一般住宅來得優。

土地共有、持分土地零土地持分住宅
土地共有、持分土地小心都更一無所有

一直努力存錢,夢想當包租婆的心如, 好不容易存了300萬元自備款,於是很勤勞的上網搜尋低總價小套房。有一天,她在某知名仲介網站看到一間位於西門町捷運站附近300公尺, 權狀11.8坪的小套房, 總價418萬元,平均每坪只要35萬元,幾乎是近期市場成交行情的最低價,於是很興奮的打電話給仲介預約看屋。

仲介一聽心如說要看這間套房,立刻誠實的告訴她:「不好意思,我想要先提醒您,這間套房沒有土地所有權,也就是零土地持分,而且每個月還要付給地主仁濟醫院3,719元地租。」聽到仲介這麼一說,心如立刻打退堂鼓,但她很好奇,為什麼會有零土地持份的房子呢?

擁有不動產經紀人考試及格的律師蔡志雄解釋,零土地持分的房屋分為3種類型:第1種是心如看的小套房物件,也就是房屋所有權人向地主租土地蓋房子,只有建物所有權,沒有土地所有權;第2種是使用借貸類型,地主無償出借土地讓屋主蓋房子,只能維修不能重建;第3種是無權占有,也就是未經地主同意,屋主偷建、只有門牌號碼的房子,地主可要求拆屋還地。

目前在台北市,以第1種零土地持分類型的房屋案件最多,像仁濟醫院光是在萬華區、台北火車站南陽街等精華地帶,就有高達3萬多坪的土地出租,每個月光是收租金就足以營運。

土地共有、持分土地拒貸款+難脫手
首購族少碰為妙

如果貪小便宜,或被房仲誤導而買了這種只有建物所有權、而沒有土地所有權的零土地持分房產,究竟會遇到哪些問題呢?蔡志雄表示,購買這種房產不僅銀行不會貸款,還可能遇到以下4種狀況:

土地共有、持分土地狀況1 地主可以隨時調漲租金
一些租戶曾為了仁濟醫院調漲租金而被告上法院,結果都敗訴,主要是因為仁濟醫院在租約中載明:「租賃期間遇有公告地價調整時,地主得調整租金。」另一份租約中也載明:「租賃期間地主認為有必要時或經濟變動時,可得隨時調整租金而租戶不得異議。」

土地共有、持分土地狀況2 萬一都更連廁所都分不到
2011年南陽街200多位承租戶聯名申請自辦都更,但是仁濟醫院董事長、華南銀行董事長林明成只願意使用權利轉換方式進行都更,也就是說,將來都更將依照土地價值、建物價值分配。

由於地主擁有的土地價值相當高,都更後絕大部分的房產仍握在地主手上,承租戶只擁有建物所有權,而這些建物都是20年以上的舊屋,殘存價值相當低,都更後恐怕連一間廁所都換不到,等於這些承租戶將連棲身之所都沒有,因此都更困難度相當高。

土地共有、持分土地狀況3 賣屋要換新租約多付租金
由於零土地持分的房產只有建物所有權,賣屋時雖不用繳地價稅、土地增值稅,但是必須和地主更換新的土地租賃契約,而換約時要繳交14 個月地租租金,如果不想繳,地主可以拒絕更換租約,或是主張地主有優先購買建物權,等於把土地收回不再承租了。

狀況4 買到非法擴建房屋須拆屋還地
蔡志雄就曾辦過一個案件,委託人買了一間40坪只有建物所有權的房產,結果地主跳出來控告前屋主只租20坪卻擴建到40坪,超過的20坪要拆屋還地,吃虧倒楣的是委託人,花了40坪的總價,卻買到不合法的擴建房屋。零土地持分的房產就可能會碰到類似的狀況,所以建議購買前一定要確認權狀面積是否符合,以免買了以後被拆。

土地共有、持分土地低於市價5折
土地共有、持分土地才適合投資出租

天時地利不動產顧問公司創辦人張欣民表示,從以上4種狀況來看,零土地持份的房產較為複雜,不適合一般民眾購買,最好還是買有土地所有權狀、建物所有權狀的房產較為安心,也不用擔心被騙,因為買方可以到地政事務所調閱土地、建物謄本。

零土地持分的房產多了一份賣方與地主的租約,這份租約的真假無從辨別,一不小心就可能吃虧上當。而且一般來說,土地會越來越增值,房屋卻會折舊,這類型的房產買賣可能乏人問津,脫手困難。

當然零土地持分房產也不是全然沒有優點,唯一的好處就是因為沒有土地只有建物,不用付錢買土地,總價相對較低,也不用付地價稅、土地增值稅,只要付地主租金。如果是想買來出租的民眾,除非價格真的很便宜,例如低於市價5折,投資報酬率很高,並且留意租約內容,也不失為一種投資標的,端看個人的購屋目的和選擇。

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