銀行二胎貸款-公司銀行貸款-企業銀行貸款

銀行二胎貸款-公司銀行貸款-企業銀行貸款 順位房屋貸款亦稱二胎, 就是當該房屋在之前已向銀行進行第一次房屋貸款後,用原房屋再向另一家銀行, 進行對該標的殘值的再抵押借款, 房屋貸款抵押設定出現第2順位債權人,即為二胎房貸。

通常第一順位抵押的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高,但是因為承受二順位貸款的銀行所承擔的風險較高,所以相對的利率也會較高。

二胎房貸還款的時間較短,約3~7年,且無寬限期, 且隔年申報綜所稅時無法以房貸科目抵稅。

一般房貸、二胎房貸、信貸比較
一般房貸 二胎房貸 信用貸款
擔保品 房子 房子
利率 2.1~2.5% 3.5~4.5% 3.5~18%
貸款金額 鑑價金額 6~8 成 原貸款金額的
一成到二成
薪資的22倍
貸款期限 20~30 年 最高 15 年 5~7 年
優點 利率低
貸款期限長
有寬限期
核貸時間較短
信用較差或無固定薪資者也可貸
信用狀況好客戶
易申貸
無須附擔保品
缺點 審查嚴格
流程繁複冗長
利率較高
無寬限期
須附薪資證明
還款時間較短
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銀行二胎貸款-公司銀行貸款-企業銀行貸款

「第二順位」房貸利率偏高 操作槓桿如走鋼索

「二胎房貸」是指,你已經先拿一間房子給一家銀行抵押借貸,可是臨時需要資金,所以再把同一間房屋給其他銀行當作抵押品來申請貸款,但因為二胎銀行求償的順位排在第二,風險較高,承辦的多半是中小型銀行,平均利率約 3.5%~4.5% ,比一般房貸來得高,而且因為是「第二順位房貸」,因而貸款成數有限,通常只有原貸款金額的一成到二成左右。

此外,二胎房貸的還款方式必須「本息攤還」,在利率比一般房貸高,又沒有寬限期的情況下,等於要同時還兩家銀行房貸,所以提醒大家,就算成功貸到二胎,一定要評估自己的還款能力。而承做二胎的銀行,在風險考量之下都會審核再三,通常貸款人會找尋貸款顧問協助,以提高過件率,讓貸款人順利承貸。

二順位申請流程

沒有一順位, 就沒有二順位, 對銀行來說, 第一順位的債權抵押風險是最小的, 因為第一順位的債權抵押通常不會高過抵押物(房屋)的價值。

但對設定在第二順位以後的債權, 風險自然會比較高, 因此貸款利率也會較高, 不少銀行甚至把二順位房貸當作「信用貸款」的方式來放款, (利率較高、年限較短等)

為何「二順位房貸」應擺在貸款選擇方式最後選項?

事實上, 「二順位房貸」在銀行的貸款產品中, 並不討喜, 且許多貸款產品都可以取代「二順位貸款」, 例如:

* 利用既有房貸增貸 

* 申請房貸透支型/ 理財型功能

* 信用貸款

若要申請「二順位房貸」, 建議先自以上產品來挑選申請 , 「二順位房貸」的選擇排序應該在最後。例如即使選擇信用貸款,其借貸成本可能不見得比二胎房貸低,應該多方面比較。

二順位房貸流程跟房貸申請相同 ; 需付出代書、地政規費、設定抵押權 ; 但利息卻不是房貸利率(1.5%~3%)而是信貸利率(4%~10%以上),繳款年限通常又短(最多7年), 事實上產品CP值頗低…

另外銀行授信準則對於有二胎借款紀錄的貸款人,在信用評分上是負面居多的。

不過二順位房貸還是有其市場性,例如以下情況

< 銀行二胎貸款-公司銀行貸款-企業銀行貸款 情況一> 原貸銀行無法增貸 

有資金需求需要增貸時, 原貸銀行(簡稱A銀行)認為沒有增貸空間, 另一間銀行(簡稱B銀行)認為有增貸空間, 不過礙於合約可能無法轉貸至B銀行 , 此時B銀行願意提供二順位貸款。

< 銀行二胎貸款-公司銀行貸款-企業銀行貸款 情況二 > 無法貸出信用貸款

因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制, 所以若本身負債比已高到無法再借出信用貸款、或是信用記錄有瑕疵、且原房貸銀行也無法增貸的情況下, 是可以考慮申請「二順位房貸」。

嚴格說起來, 「二順位房貸」就是「有抵押的信用貸款」。在銀行的眼中通常貸款人辦理其他類型的貸款都申請困難 , 才會使用「二順位房貸」。

< 銀行二胎貸款-公司銀行貸款-企業銀行貸款 情況三 > 民間二順位、二胎

在此我們並不探究「非銀行」的民間二順位、二胎貸款。 不過申辦仍要注意相關利率及抵押權權設定情況、也要小心未來可能塗銷困難的情況。

另外對銀行來說, 已有民間二順位設定的擔保品, 轉售後要再向銀行申請增貸、轉貸等都是會被限制無法承作的 。請謹慎使用!

 

「增貸」、「信貸」限制重重 「二胎」火線救燃眉急!

醜話說完了,雖然二胎房貸條件看似不如一般房貸,但對極需資金的人來說,卻是救急最快途徑。一般來說,如果已經還了部分房貸,可以先考慮跟原銀行申請「增貸」,舉例來說,小吳跟銀行借了房貸 800 萬元,已繳款 200 萬元,倘若臨時需要 200萬元,可向同間銀行,用同一間屋,直接申請用原利率「增貸」,這當然比「二胎貸款」來得划算,但,如果需求金額大於已償還房貸,銀行通常不會完全核貸!

這時,是不是辦「信貸」會比較划算呢?基本上,有固定收入的上班族,只要信用良好,加上資金需求不大,有機會拿到比較優惠的低利信貸方案,利率約 4%~9% 不等,貸款額度大概約 30 到 50 萬元;但如果你是生意不固定的頭家、或是獨立接案的 SOHO 族或個人工作室,甚至是每月獎金收入不固定薪資的業務族,信貸利率最高上看 18% ,貸款上限還規定不能高於薪資的 22 倍,此時,就可以考慮申請房貸二胎,二胎不像信貸,不一定要提供一定的薪資證明或扣繳單,較適合用於資金進出頻繁的房貸戶。

「二胎房貸」門檻低、核貸快 貸款額度相對較高

簡而言之,想辦貸款,第一步就是評估資金需求的多寡,若金額不大,首選增貸;要是需求額度較大,或是個人無法提供固定薪資證明,在欠缺增貸空間的狀況之下,申請二胎房貸比較適合,這種靈活調動資金的方式,貸款年限最長可達 15 年,加上考慮時間成本,二胎房貸手續過程少,銀行評估後約一週內就可撥款。

二胎房貸申辦流程:

申請(將已申請房貸房屋 向B銀行申請二胎)

對保(審核可貸金額及利率後簽約對保)

設定(至地政機關設不動產權利第二順位)

撥款(B銀行撥款成房貸第二順位)

二胎的申辦流程比一般房貸簡單,首先,將已向 A 銀行申請房貸的房屋向 B 銀行申請房貸二胎,銀行審核通過後,會告知可貸金額及利率,在簽約對保後,到地政機關將不動產權利設予第二順位,B 銀行就會正式撥款,成為房貸第二順位銀行。但,真的要借這筆周轉金,建議最好多多探聽各家的貸款產品及條件,最好跟平時往來的銀行先問問,看看哪一家貸款利率最低,貨比三家才不會吃虧。

 

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